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La amortización es el pago o conjunto de pagos que se realiza para reembolsar a la entidad de crédito el capital prestado.
Existen diferentes sistemas de amortización o formas de devolución del préstamo que determinan cómo se estructurará la cuota de amortización hipotecaria a pagar por el prestatario, habitualmente con una periodicidad mensual.
La cuota de amortización (conocida habitualmente como «mensualidad» cuando su pago tiene esa periodicidad), se compone de dos elementos:
La proporción de la cuota que se destine a amortización de capital y al pago de intereses variará dependiendo del sistema de amortización escogido.
Habrá que tener en cuenta que, dado que el pago de intereses se calcula sobre el capital pendiente de amortizar en cada momento, cuanto más se retrase la devolución del capital (ya sea por el plazo del préstamo o por la forma en la que se estructure la amortización), mayor será el pago acumulado de intereses, y además estos se concentrarán en los primeros años de vida de la operación, durante los cuales será menos significativa la amortización de capital incorporada a las cuotas.
Existen diversos sistemas de amortización de préstamos, pero el más utilizado en España es el de «cuota constante» o «sistema francés», sistema de amortización por el cual la cuota a pagar, con la periodicidad pactada (mensual, trimestral, etc.), permanece constante durante toda la vida del préstamo, siempre que se trate de préstamos a tipo de interés fijo.
Si el préstamo es a tipo de interés variable (la mayor parte de los que hay en España), la cuota permanecerá constante para cada período de tipo de interés, pero variará en la fecha en que corresponda la revisión del índice de referencia, volviendo a mantenerse constante en el nuevo valor hasta la siguiente revisión.
Este sistema de amortización persigue mantener la cuota lo más estable posible, pagando más intereses al principio, y aumentando la suma destinada a amortizar el capital conforme van transcurriendo los pagos de las cuotas.
Hay otros sistemas de amortización, tales como el de cuota creciente, aquellos otros en los que sólo se pagan intereses, abonándose al final la totalidad del capital prestado (o principal), etc., pero son poco utilizados en España.
Si la entidad ofrece un sistema de amortización diferente deberá informar de sus características. El cliente debe valorar adecuadamente si el sistema de amortización que le ofrecen responde a sus intereses: unos menores pagos al principio pueden convertirse en pagos elevados en el futuro.
Otro aspecto que debe tenerse en cuenta en relación con la forma de devolución del préstamo es el de los denominados «períodos de carencia» que las entidades de crédito incluyen, en ocasiones, en sus ofertas de préstamos hipotecarios.
En estos casos y durante dicho período de carencia, o bien sólo se pagan intereses, por lo que el principal del préstamo no disminuye, o bien tampoco se pagan intereses, que se van acumulando al principal del préstamo, incrementando la deuda, por lo que al finalizar el período de carencia la deuda es mayor que al inicio.
Con esas fórmulas (u otras similares), se consigue que las cuotas a pagar durante los primeros años, considerados habitualmente como los más difíciles para un comprador medio de vivienda por ser períodos de ingresos recurrentes más bajos, sean menores que las de los préstamos que no ofrecen esa solución, pero se debe tener en cuenta que esa solución implicará cuotas a pagar más altas una vez transcurrido el período de carencia.
Por ello, al valorar las diferentes ofertas que hagan las entidades, el solicitante debe tener muy en cuenta no sólo lo que tendrá que pagar en los primeros años, sino también las cuotas que deberá abonar transcurrido el período de carencia, y valorar su capacidad para atenderlas. En el caso de que el tipo de interés del préstamo sea variable, deberá, además, contar con el margen necesario para enfrentarse a la posibilidad de que se incrementen las cuotas si suben los índices de referencia.
