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Si te confunden continuamente con conceptos como el TIN y TAE dejarás de hacerlo después de que te expliquemos todas las claves a continuación y veamos sus diferencias. Es importante conocer en qué se diferencian, ya de que de ello dependerá el no llevarnos sorpresas a la hora de afrontar los pagos de la hipoteca.
Lo primero que debemos saber es que los conceptos de Tipo de Interés Nominal (TIN) y de Tasa Anual Equivalente (TAE), son conceptos establecidos por el Banco de España y, por tanto, oficiales.
El Tipo de Interés Nominal (TIN), es el porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago por el dinero prestado en una ventana temporal, es decir, nos indica en tanto por ciento (%) el interés que recibe el banco por prestarnos el dinero durante un tiempo determinado.
En palabras coloquiales, el TIN es el porcentaje fijo que el banco gana por cedernos un dinero durante un tiempo en concreto y que se devuelve en la forma pactada (mensual, semestral…).
Por lo tanto, se trata del tipo de interés que indica el coste efectivo de un producto financiero y no tiene en cuenta ningún tipo de gasto asociado a la operación, únicamente es el interés que se ha acordado con la entidad financiera para la operación. Es importante conocer que el TIN no incluye gastos ni comisiones, y su periodicidad no tiene por qué ser anual al referirse al periodo total de la inversión.
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el tipo de interés que nos indica el coste o rendimiento efectivo de un producto.
La TAE se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), las comisiones bancarias por cancelación o amortización, y los gastos de la operación. Además, habrá que tener en cuenta si hay otros gastos como, por ejemplo, la comisión de apertura.
En el caso de los préstamos o créditos a tipo de interés variable, al no ser posible conocer la evolución futura del tipo de interés – normalmente el EURIBOR, la TAE se calcula suponiendo que el tipo se mantiene estable en el valor que tiene en el momento del cálculo. En estos casos, el interés se denomina “TAE Variable”. Las entidades nos deberán indicar que variará con las revisiones del tipo de interés.
En palabras coloquiales, la TAE refleja el coste real de lo que vamos a pagar por el dinero prestado durante toda la vida del préstamo, incluyendo gastos como prima de seguro de daños anual, registro, gestoría, tasación e impuesto de actos jurídicos documentados, siempre que los tengamos que asumir como clientes.
La legislación bancaria obliga a las entidades financieras a informarnos y a hacer constar la TAE en distintos lugares, como en los contratos, en la información previa a la contratación y en la publicidad de sus productos, entre otros.
El banco de España cuenta con una calculadora ‘online’ que nos facilita el cálculo de la TAE en esta dirección: https://bit.ly/CalculadoraTAE
¿Qué es más importante a tener en cuenta por nuestros clientes: el TIN o la TAE?
En el caso de préstamos e hipotecas, la TAE no incluye el cálculo del coste efectivo de algunos conceptos, como gastos de notario, o los que pueda evitar en uso de las facultades del contrato; gastos que han de abonarse a terceros, o gastos por seguros u otros productos vinculados al crédito.
El TIN puede ser un indicador informativo, pero en realidad no nos sirve de mucho como consumidores, ya que otros datos incluidos en la TAE, como comisiones, plazos, etc. nos aportarán una visión más certera y clara de cuánto nos cuesta un crédito. Por lo tanto, la TAE nos será un índice muy útil para que sepamos si el crédito hipotecario que se nos ofrece tiene buenas condiciones o no.
Por otro lado, un aspecto importante a tener en cuenta es que la diferencia del porcentaje entre la TAE y el TIN suele ser mayor en los préstamos personales que en los préstamos hipotecarios.
Así mismo, es conveniente que siempre conozcamos la TAE porque es el coste real de la hipoteca que debemos de pagar. No obstante, la TAE real dependerá del importe solicitado, el plazo, etc. por lo que hasta que no estén cerrados todos los detalles de la operación hipotecaria este porcentaje de interés no estará ajustado a la realidad; siendo diferente para cada operación en términos particulares.
Debemos de hacernos una composición y un esquema: TIN = intereses, TAE = intereses + gastos derivados.
El TIN refleja los intereses que me cobra el banco por prestarme el dinero. La TAE refleja los intereses más los gastos asociados a la firma de un contrato hipotecario (TIN + comisiones + etc.).
Siempre tendremos que observar detenidamente qué ofrecen de TAE, sin perder de vista el TIN. El tipo de interés me sirve para comparar los tipos que ofrecen las diferentes entidades financieras. No obstante, la TAE me va a servir para conocer en detalle cuánto me va a costar finalmente la casa de mis sueños.
Ahora ya sabes qué es el TIN y TAE en una hipoteca, qué refleja cada término y para qué sirve cada uno de ellos. También conoces la diferencia y en cuál fijarte para saber el coste exacto de la hipoteca que vas a firmar.
